 ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ Сила воли ведет к действию, а позитивные действия формируют позитивное отношение Как определить диапазон голоса - ваш вокал Игровые автоматы с быстрым выводом Как самому избавиться от обидчивости Противоречивые взгляды на качества, присущие мужчинам Вкуснейший "Салат из свеклы с чесноком" Натюрморт и его изобразительные возможности Применение, как принимать мумие? Мумие для волос, лица, при переломах, при кровотечении и т.д. Как научиться брать на себя ответственность Зачем нужны границы в отношениях с детьми? Световозвращающие элементы на детской одежде Как победить свой возраст? Восемь уникальных способов, которые помогут достичь долголетия Классификация ожирения по ИМТ (ВОЗ) Глава 3. Завет мужчины с женщиной
Оси и плоскости тела человека - Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д.
| Определение величины накопленного совокупного износа.
1.Физический износотражает измененияфизических свойств объекта со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов. Первый возникает при воздействии эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Существует 4 основных метода расчета физического износа: 1)Экспертный метод предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. 2)Нормативный метод расчета основан на использовании единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений. 3)Стоимостной методзаключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае, путем осмотра, определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. 4)Метод расчета срока жизни зданийбазируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течении которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. 2. Функциональный износ– это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. 3. Внешний экономический износ– это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административному расположению. 78. Современные методы оценки собственности: доходный подход. Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной ее продажи. Оценка недвижимости: Метод капитализации доходов 1.Оценивается потенциальный валовой доход. ПВД = S х Са 2.Оценивается действительный валовой доход. ДВД = ПВД — Потери 3.Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости(операционные расходы). 4.Определяется прогнозируемый чистый операционный доход. ЧОД=ДВД-(Ор-А) 5.Рассчитывается коэффициент капитализации Метод дисконтирования денежных потоков 1.Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости. 2.Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения. 3. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии Метод физического остатка 1. Определяем годовой доход, относимый к земле 2. Рассчитываем годовой доход, приходящийся на здание 3. Определ стоимость здания 4. Определ общую стоимость недвижимости Оценка земли: 1. Капитализация земельной ренты: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основные способы определения коэффициента капитализации: 1. Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; 2. Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал, на величину премии за риск, связанный с инвестирование капитала в оцениваемый земельный участок. 2. Метод остатка: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. 1.Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; 2.Расчет ЧОД от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы. 3. Метод предполагаемого использования:применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Оценка бизнеса: 1. Метод капитализации чистой прибыли: подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли. Оценочная стоимость = Чистая прибль/Ставка капитализации 2. Метод дисконтирования денежных потоков: рекомендуется оценивать бизнес стабильных или растущих компаний, работающих уже не один год. Определение стоимости основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Оценка машин и оборудования: 1. Метод остатка: применяется при определении стоимости машинного комплекса, в составе имущественного комплекса. 2. Метод равноэффективного аналога: предполагает, что стоимость объекта выводится из цены аналога, обеспечивающего такую же доходность, как и объект оценки. 3. Метод капитализации.
|
, где PV-текущая стоимость; CF-доход t-го периода; DR-ставка дисконтирования; FV-реверсия.